Koopt u een woning en neemt u die in gebruik als kantoor of praktijk, dan kunt u de woning toch kopen met 2% overdrachtsbelasting in plaats van 6%. Voorwaarde is dat het pand met relatief eenvoudige aanpassingen zijn oorspronkelijke woonfunctie weer kan terugkrijgen.
Alleen bij twijfel is ook de publiekrechtelijke bestemming van het pand van belang. Dat oordeelt de Hoge Raad in enkele zaken, waarbij panden (een woning, een stadsvilla en een boerderij) oorspronkelijk een woonfunctie hadden, maar die na aankoop en na verbouwing in gebruik zijn genomen als bedrijfspanden. De eigenaren hebben ten onrechte 6% in plaats van 2% overdrachtsbelasting betaald.
Lage tarief alleen voor woningen
Het 2%-tarief voor de overdrachtsbelasting is alleen van toepassing op de aankoop van woningen. Daarbij moet eerst worden beoordeeld of een pand naar zijn aard een woonbestemming heeft. Dat blijkt volgens de Hoge Raad uit:
- de oorspronkelijke bouwkundige aard bij de bouw van het pand en de daaruit volgende objectieve bestemming van het pand; en vervolgens
- of er nadien bouwkundig is ingegrepen, waardoor de bouwkundige aard (de objectieve functie) al dan niet definitief is gewijzigd.
Koopt u een pand dat oorspronkelijk is gebouwd met een woonbestemming, dan blijft dit in beginsel een woning, tenzij dit pand zodanig is verbouwd dat het niet meer eenvoudig zijn woonbestemming kan terugkrijgen. In dat geval bent u bij aankoop 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.
Ook 2%-tarief voor tot woning verbouwde niet-woning
De Hoge Raad oordeelt overigens ook dat wanneer een niet-woning is verbouwd en naar zijn aard een woonbestemming heeft gekregen, deze ook kwalificeert voor het 2%- tarief. Dit pand moet volgens de Hoge Raad worden gelijkgesteld met een pand dat van oorsprong is gebouwd voor bewoning.
Conclusie
De uitspraken van de Hoge Raad hebben tot gevolg dat meer panden kwalificeren als woning dan tot nu toe steeds werd gedacht. Daardoor is het toepassingsbereik van het 2%-tarief aanzienlijk verruimd. Het feitelijk gebruik is niet bepalend voor het tarief dat van toepassing is voor de overdrachtsbelasting.
Een pand dat feitelijk zakelijk wordt gebruikt, kan toch worden aangekocht met 2% overdrachtsbelasting als het van oorsprong een woonbestemming heeft. Is de oorspronkelijke woning verbouwd en kan deze eenvoudig weer geschikt worden gemaakt voor bewoning? In dat geval is toch het 2%-tarief van toepassing. Zelfs een van oorsprong niet-woning die wordt verbouwd tot woning kan worden aangekocht met 2% overdrachtsbelasting. Pas als niet duidelijk is of het pand een woonbestemming heeft, is het van belang welke bestemming de gemeente heeft gegeven aan het pand.
Gevolgen
De Belastingdienst neemt het standpunt in dat het 2%-tarief slechts van toepassing is als een pand als woning wordt gebruikt. De verlaging van het tarief voor de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% is namelijk bedoeld om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. De Hoge Raad vindt dit laatste niet relevant voor de kwalificatie als woning en acht deze uitleg te beperkt. De Hoge Raad geeft hiermee een ruimere uitleg aan de bepaling dat door de wetgever is bedoeld. Het is mogelijk dat dit aangepast gaat worden door middel van een wetswijziging.